41 zankapfel fri(e)dau

Vier Gründe für ein NEIN zum Baurechtsvertrag Fri(e)dau

Fehlende Richtplanung

In der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Stadt Stein am Rhein vom 23.02.2007/11.04.2008 ist festgehalten:

Art. 31 Richtplanung
¹ Im Sinne eines Planungsziels legt der Stadtrat die künftige Nutzung des Stadtgebietes und seine Erschliessung (Verkehr, Versorgung, öffentliche Bauten und Anlagen) in Richtplänen fest.
² Die Richtpläne sind die Grundlage für die übrigen Planungsmassnahmen der Stadt, insbesondere bezüglich der technischen, finanziellen und zeitlichen Durchführung der Erschliessung. Sie sind behördenverbindlich und haben keine unmittelbare Wirkung auf das Grundeigentum.
³ Die Entwürfe der Richtpläne sind öffentlich bekannt zu machen. Es ist Gelegenheit zu bieten, sich zu den Entwürfen zu äussern.

Leider existiert auch 10 Jahre nach Inkraftsetzung der BNO keine Richtplanung, auch kein Richtplan  «Öffentliche Bauten und Anlagen». Nicht dass keine Planungen in Auftrag gegeben wurden - ganz im Gegenteil. Was aber, aus welchen Gründen auch immer, nie geleistet wurde, ist die fachliche und politische Wertung und Verarbeitung zu einem Gesamtbild der Stadtentwicklung, eben zur Richtplanung.
Ein Teilrichtplan «Öffentliche Bauten und Anlagen» würde Aufschluss geben über:
Welche Infrastruktureinrichtungen werden in den kommenden 20 bis 25 Jahren zu verwirklichen sein?
Wo sollen diese realisiert werden?
Welche Flächen werden dazu voraussichtlich benötigt?
Welche städtischen Grundstücke werden voraussichtlich nicht für öffentliche                       Infrastruktureinrichtungen benötigt und könnten evtl. im Baurecht abgegeben bzw. verkauft werden?
Das Fehlen der Richtplanung führt dazu, dass Diskussionen über die Standorte für Parkplätze (für AnwohnerInnen/BesucherInnen), Alters- und Pflegeheim, Alterswohnungen, Kindergärten, Schulen usw. immer wieder von Neuem beginnen - zermürbend und ineffizient für alle Seiten. Aber auch: BürgerInnen wurde bisher die in Art. 31 eingeräumte Mitwirkungsmöglichkeit vorenthalten.
Bevor die Richtplanung erarbeitet und vom Stadtrat festgesetzt ist, sollten keine wichtigen raumwirksamen Entscheide getroffen werden.

Fragwürdige Empfehlungen zur Arealentwicklung
Die vom Stadtrat in Auftrag gegebenen «Empfehlungen für die Arealentwicklung Fridau» (Suter+von Känel+Wild (SKW); 2016) sollte offenbar aufzeigen, dass sich die Bauabsichten der Wohnbau-genossenschaft bestens in ein Gesamtkonzept einfügen. Nur so erscheint uns nachvollziehbar, dass:

...der bestehende Kindergarten mit keiner Silbe erwähnt wurde, obwohl dessen Sanierungs-     /Erneuerungs-/Ersatzbedarf seit Jahren bekannt ist
...die Frage nach der evtl. Schutzwürdigkeit des ehem. Hotel-Restaurant Friedau nicht gestellt wurde
...sich die Überlegungen zur «Arealentwicklung» ausschliesslich auf Überbauungsmöglichkeiten mit       Wohnblocks beschränken – und dies in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA)
...die Parzellengrösse und -form aus der Machbarkeitsstudie der Spurgruppe nicht hinterfragt sondern 1:1 in zwei Überbauungsvarianten übernommen wurden
...in Variante 1 eine Gesamtüberbauung skizziert wurde mit Einzelbauten analog den      Gebäudeabmessungen aus der Machbarkeitsstudie der Spurgruppe (ca. 20m x 25m)
...selbst in die «feinkörnigere» Variante 2 die zwei Gebäude aus der Machbarkeitsstudie mit   unveränderten Abmessungen übernommen wurden (als wären diese schon gebaut!).
Allein schon die zweidimensionale Darstellung (Gebäudegrundflächen) zeigt:
Dichte deutlich zu hoch! Fehlende Rücksichtnahme auf das umliegende Quartier.


Das Areal Fridau ist zu wertvoll, um konzeptlos zur Teilüberbauung freigegeben zu werden!


Bauliche Nutzungsmöglichkeiten nicht geregelt
Wieso im Baurechtsvertrag mit dem künftigen (privaten) Bauträger keinerlei verbindliche Regelungen zu den baulichen Nutzungsmöglichkeiten (Anzahl Vollgeschosse, Grenzabstände, Gebäudelängen, Ausnützungs-möglichkeiten) getroffen wurden, ist uns absolut unverständlich!    

Festgeschrieben ist allerdings, dass auf der 3‘520 m2 grossen Parzelle 25 bis 30 Alterswohnungen erstellt werden sollen; es besteht also sowas wie eine «Zusage», dass dies möglich sein wird.  
Aufgrund der bekannten Vorarbeiten (Machbarkeitsstudie der Spurgruppe, Gutachten Arealentwicklung) ist zu erwarten, dass zwei 3 bzw. 4-geschossige Baukörper erstellt würden; die Ausnützungsziffer AZ (Verhältnis von Grundstücksfläche zur Summe der Geschossflächen) bei 0.9 liegen würde!
(Zum Vergleich: In der Studie ZöBA (Kräher, Jenni + Partner AG; 2013) war (für die Variante Abgabe im Baurecht/Veräusserung) für den unteren Bereich der Fridau (längs der Hemishoferstrasse) eine verdichtete 3-geschossige Wohnzone mit deiner AZ von 0.7, für den oberen Bereich (längs der Rietstrasse) eine verdichtete 2-geschossige Wohnzone mit einer AZ von 0.5 vorgeschlagen worden)!

Allein schon das Fehlen von maximalen Überbauungsmassen ist Grund genug für ein
                                         NEIN zum Baurechtsvertrag.

Stundung Baurechtszins unangebracht
Der Baurechtszins basiert bereits auf einem «gemässigten» Verkehrswertes von CHF 285.50/m2. Im Baurechtsvertrag ist zudem vereinbart, dass der Baurechtszins auf Begehren der Baurechtsnehmerin für die ersten 10 Jahre gestundet wird, d.h. die Stadt in den kommenden 10 Jahren auf jährliche Einnahmen von (aktuell) immerhin CHF 17‘648 verzichtet. Dies ist nicht vereinbar mit den immer wiederkehrenden Hinweisen auf die prekäre Finanzlage der Stadt. 

Aber auch künftige MieterInnen könnten u.E. nicht profitieren; schon ab dem ersten Monat wären die Kostenmieten durch die Genossenschaft doch derart anzusetzen, dass auch Rückstellungen für die fälligen Baurechtszinsen nach den ersten 10 Jahren gebildet werden können! 

N E I N  zum Baurechtsvertrag als Chance:
Richtplanung unter Mitwirkung einer breit abgestützten Bau- und Planungskommission!

Ein NEIN zum Baurechtsvertrag ist die Chance für einen Neubeginn - für den Start der seit 10 Jahren in Aussicht gestellten Richtplanung.

In diesen Planungsprozess sollten auch Bürgerinnen und Bürger miteinbezogen werden, z.B. mittels einer breit abgestützten Planungs- und Baukommission als beratende Gesprächspartnerin für das zu beauftragende Planungsbüro bzw. Stadt- und Einwohnerrat.

Jörg Jucker, Architekt HTL, Stein am Rhein
Jürg Guhl, Architekt FH, Vision Stein am Rhein
Richard Gaido, Architekt, Vision Stein am Rhein
Bruno Felker, Architekt, Vision Stein am Rhein

Illustration siehe unten oder als pdf
Variante 1 mit acht Mehrfamilienhäusern auf dem Areal Fridau 
(nach Gutachten «Arealentwicklung» SKW)
Allein schon die Gebäudeflächen machen deutlich, dass die Dichte deutlich zu hoch wäre, 
ohne Rücksicht auf das umliegende Quartier